Autor: Ing. Jaroslav Varga, CSc., IZOLA Košice, s.r.o.
Zverte projekt zateplenia a celkovej obnovy bytového domu profesionálom tak, aby vašou úlohou bolo len vyplniť a podpísať žiadosť o stavebné povolenie. Aké kritériá by mala spĺňať firma, ktorá sa uchádza o zateplenie bytového domu? A do akej miery sa dá vyjednávať o cene?
Proces obnovy bytových domov je často spájaný so zatepľovaním, ktoré umožňuje znížiť ich energetickú náročnosť a zabezpečiť aj úsporu finančných prostriedkov určených na vykurovanie. Tento proces sa v posledných rokoch výrazne zdynamizoval vplyvom zvyšovania cien energií. Mnohých vlastníkov presvedčili reálne výsledky zateplených domov – úspory energií, nová kvalita bývania, zvýšená tepelná pohoda. Vlastníci však čoskoro pochopili, že investícia bude efektívna vtedy, keď sa spojí s komplexnou obnovou bytového domu. Umožnili to tiež podmienky, ktoré začali vytvárať banky a stavebné sporiteľne.
Ak ste sa rozhodli obnoviť svoj bytový dom a stojíte pred problémom, ako na to, možno vám tento príspevok dá mnoho odpovedí. Vychádza z viac než dvadsaťročných skúsenosti v tejto oblasti.
Sila nadšencov
Na začiatku každej obnovy musí byť odhodlanie, že to, čo chcete, myslíte vážne. Na čele bytového domu by mal stáť človek, ktorý pre túto myšlienku horí a má okolo seba pár zapálených ľudí, ktorí sú schopní získať ďalších obyvateľov domu. Ak takíto ľudia vo vedení nie sú, alebo zástupcovia vo všetkom vidia iba problémy, vaša snaha bude odmenená kritikou a podozrievaním.
Obnova sa často začína tým, že zástupcovia vlastníkov oslovia jednu alebo viacero firiem, ktoré vypracujú ponuky na základe jednoduchej obhliadky domu. Každá má na to iný pohľad a rozdielny spôsob tvorenia ceny. Líšiť sa môže rozsah ponuky i kvalita používaných materiálov. Objektívne rozhodnúť o najvýhodnejšej ponuke je nereálne. Ak chcete len orientačnú cenu, radšej si u skúseného projektanta objednajte odborný návrh s orientačným rozpočtom.
Pripravte sa dôsledne, začnite projektom
Prvým krokom je projekt obnovy bytového domu. Môže sa týkať obnovy obalových konštrukcií (zateplenie obvodových stien, rekonštrukcie a zateplenia strechy, sanácie lodžií alebo balkónov, výmeny okien a vchodových dverí, zateplenia vnútorných konštrukcií vstupného podlažia, stropu nad nevykurovanými priestormi, úpravy vstupu do bytového domu a podobne), prípadne aj vnútorných rozvodov (voda, kanál, plyn, kúrenie, meranie a regulácia a pod.).
Určite je potrebné tieto veci nechať na posúdenie skúsenému projektantovi, ktorý má s obnovou bytových domov skúsenosti. Súčasťou projektu môžu byť aj súvisiace práce podľa požiadaviek obyvateľov (káblový rozvod schovaný pod zateplenie, výmena poštových schránok a pod.).
Na začiatku nešetrite a usporíte
Zverte projekt zateplenia a celkovej obnovy bytového domu profesionálom tak, aby vašou úlohou bolo len vyplniť a podpísať žiadosť o stavebné povolenie. Často sa stáva, že sa obyvatelia domu rozhodnú o projektantovi len na základe ceny. Výsledkom môže byť neúplný projekt, s ktorým neviete vybaviť stavebné povolenie. Stavebný úrad žiada doložiť statický posudok, stanovisko Útvaru hlavného architekta, Hasičského zboru a podobne. A vy máte hlavu v smútku, lebo dodatočné náklady prevyšujú aj tú najvyššiu cenovú ponuku z výberového konania, nehovoriac o ďalších problémoch. Tu platí zásada, že projekt je iba kopa pokresleného papiera, keďže sa podľa neho nedá vybaviť stavebné povolenie, alebo zrealizovať dielo. Lacno spracovaný projekt je technicky často nerealizovateľný, lebo projektant na stavbe ani poriadne nebol, neurobil dôkladnú obhliadku objektu spojenú s realizáciou sond na zistenie skutočného stavu konštrukcií, alebo použil projekt z iného objektu.
Projekt je tímová záležitosť
Projekt by mala vypracovať skupina odborne spôsobilých osôb s oprávnením pre projektovanie (stavbár, stavebný fyzik, statik, architekt, technik požiarnej ochrany, projektant vnútorných zariadení budov, rozpočtár a ďalšie nevyhnutné profesie). Pomerne dôležité je, aby projekt koordinovala jedna osoba a aby súčasťou tímu bola profesia stavebný fyzik vzhľadom k tomu, že výsledkom by mala byť, popri obnove bytového domu, efektívnosť vynaložených prostriedkov na úsporu energie. Súčasťou projektu je aj orientačný rozpočet, ktorý zväčša obyvateľov domu posadí na stoličku so zvesenou sánkou. Rozpočet je niekoľkostotisícový (eur). Vtedy prichádza fáza členenia obnovy na etapy podľa priorít a finančných možností.
Priority a prostriedky
Keď sme už zvážili, čo je pre nás momentálne aktuálne, je dobré nájsť model na financovanie tejto etapy. Niečo sú vlastné zdroje na účte, niečo je možné získať dotáciou od štátu na odstránenie systémových porúch a „zvyšok“ možno získať úverom napr. zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). V súčasnosti na trhu existujú produkty stavebných sporiteľni a bánk s prijateľným úrokom a splatnosťou až dvadsať rokov, avšak s rozdielnymi podmienkami. Je ich možno pomerne rýchlo získať. Aj tu je dobré nechať si poradiť od niekoho, kto má skúsenosti, alebo si nechať vypracovať viac variant možného financovania. Podľa úverových mesačných splátok si potom môžete nastaviť tvorbu fondu opráv, resp. jednorázovo združiť finančné prostriedky, alebo upraviť rozsah obnovy bytového domu. Neodporúčam robiť len čiastočné riešenia (napr. zateplenie štítovej steny, vyškárovanie škár, oprava strechy bez zateplenia, lokálna oprava omietky), alebo zlacňovať riešenie zámenou osvedčených riešení za experimentálne, alebo „zázračné vedľajšie produkty kozmického výskumu NASA“. Neriešia problém a majú len čiastočnú a často len dočasnú účinnosť a ich budúca oprava je cenovo veľmi nákladná a presahuje pôvodné náklady. Do modelu financovania je možné zatiahnuť aj budúceho zhotoviteľa stavby. Stabilné, dlhodobo na stavebnom trhu pôsobiace, firmy určite tieto možnosti majú.
Ako vybrať realizátora
S projektom obnovy a jasným modelom financovania je možné pristúpiť k výberu zhotoviteľa.
Ten je prvým predpokladom budúcej úspešnosti diela. V prípade, že jediným kritériom je cena, nemusí to zväčša vyjsť. Dôležité pre výber zhotoviteľa sú podklady a kritériá hodnotenia. Podkladom pre ocenenie by mala byť špecifikácia prác a dodávok s výkazom výmeru z projektovej dokumentácie, projektová dokumentácia k nahliadnutiu a samozrejme obhliadka objektu. V prípade, že ponuky sú spracované len na základe obhliadky, resp. na základe pôvodnej dokumentácie, nemusí byť rozsah prác u všetkých uchádzačov rovnaký a spravidla odlišnosti môžu byť veľké.
Výstraha prvého stupňa: Veľmi lacný dodávateľ vyčerpal financie, ale stavbu nedokončil
Odporúčané kritériá
– Referencie minimálne za posledné tri roky z podobných stavieb. Odporúčame osobne si overiť kvalitu prác ukončených a rozpracovaných zákaziek (papier často znesie veľa). Tak si aspoň preveríte, čo vás čaká, na čo sa máte pripraviť. Firma, ktorá zateplila pár rodinných domov, nemusí zvládnuť panelák.
– Cena – je veľmi dôležitá, ale nemala by byť rozhodujúca. Firma si do nej premieta náklady na materiál, prácu, réžiu a samozrejme primeraný zisk. Mali by ste trvať na tom, že jednotkové ceny počas výstavby sú nemenné. Dôvodom na zmenu ceny za určitých okolností môže byť preukázateľný výrazný nárast cien materiálu napr. o viac ako 5 %. Ak však doba výstavby nie je dlhšia ako tri mesiace, aj tu je možné dohodnúť so zhotoviteľom pevné jednotkové ceny. Platí zásada: dohodnuté jednotkové ceny a rozsah prác je kedykoľvek kontrolovateľný.
– Platobné podmienky a finančná stabilita – platí zásada „žiadna záloha a platby, len za riadne vykonané práce“. Zámienka, že záloha slúži na nákup materiálu je neopodstatnená, lebo serióznym firmám dáva dodávateľ materiál na faktúru a často s požadovanou splatnosťou. Uhradená záloha môže spôsobiť, že sa stanete rukojemníkom zhotoviteľa, ktorý si z vašich peňazí lieči staré rany a stráca motiváciu pracovať. Skôr začne uprednostňovať zákazky, kde môže získať ďalšiu zálohu. Firmy dlhodobo pôsobiace na trhu nemajú žiadny problém s prefinancovaním mesačnej fakturácie. Dôležité je v zmluve zakotviť možnosť takzvaného zádržného, čo znamená, že realizačnej firme vyplatíte napríklad 5 % z celkového rozpočtu až po odstránení závad a nedorobkov.
– Licencia a osvedčenie Technického skúšobného ústavu stavebného (TSÚS) na zatepľovací systém. Licenciu vydáva TSÚS ako nezávislá právnická osoba, ktorá osvedčuje, že firma má predpoklady vykonávať zatepľovanie fasád.
– Technické a personálne zázemie – kvalitná robota sa dá urobiť len s kvalitne zaškolenými pracovníkmi, ktorým sa chce a vedia robiť s kvalitným náradím. Firmy, ktoré sa profesionálne zaoberajú zatepľovaním, majú zväčša vlastné náradie a tiež montážne lávky. V prípade, že ich nemajú, môže sa stať, že v čase, keď ich budú potrebovať, si ich nebudú vedieť požičať. Pre realizáciu prác z lávok musí mať firma oprávnenie a zaškolenie na ich montáž a obsluhu, inak vám hrozí, že inšpektor bezpečnosti a ochrany zdravia práce zastaví a hrozí aj nemalá pokuta.
– Lehota výstavby a komplexnosť dodávky – obnova bytového domu znamená dočasné obmedzenie pre obyvateľov domu, preto by mala byť čo najkratšia. Taktiež práce súvisiace napr. so zateplením by mal zabezpečovať hlavný zhotoviteľ (klampiarske práce, úprava bleskozvodu, sanácia balkónov a lodžií a pod.) tak, aby sa záruka vzťahovala na jedného zhotoviteľa.
Prečo sa obozretnosť vyplatí
Často je medzi kritériá zaradená dĺžka záruky. No v prípade, že sa dlhá záruka skombinuje s nízkou cenou, treba si na to dať pozor. Niet lepších kritérií na výber neseriózneho dodávateľa – záruka totiž môže ľahko presiahnuť životnosť tejto firmy. Netrvajte teda na zbytočne dlhej záruke. Každopádne by mala byť záruka zaradená medzi podmienky uzavretia zmluvy o dielo. Obvyklá záruka je päť rokov. Najväčšou zárukou je história firmy dlhodobo pôsobiacej na stavebnom trhu.
Dôležité je porovnať ponuky, či sú komplexné, či uchádzači ocenili všetky položky správne. Moje odporúčanie: Ak váhate pri výbere medzi dvomi, resp. viacerými zhotoviteľmi, pozrite sa priamo do firmy, resp. na stavby, kde prebieha realizácia, aby ste sa presvedčili, s akými ľuďmi, materiálom, náradím a montážnymi prostriedkami firma pracuje. Vyhnete sa nepríjemnostiam a prekvapeniam počas realizácie. A možno zistíte, že firma, ktorá je marketingovo zdatná, vlastne ani nemá zamestnancov a na akciu si ich len najíma.
Ak ste si úspešne vybrali zhotoviteľa bez toho, aby v bytovom dome vznikol vojnový stav, ďalším krokom je uzavretie zmluvy o dielo. Dôležité je, aby sa do zmluvy dostali všetky ponúkané kritéria z výberového konania – rozsah prác, cena, termíny a záruka. Vhodné je, aby zmluvu pozrel niekto, kto s tým má skúsenosti – právnik, prípadne stavebný dozor.
Dozor nie je formalita
Pre úspešnú realizáciu je nevyhnutné určiť stavebný dozor. Je to odborne spôsobilá osoba, úlohou ktorej je dozerať na priebeh a kvalitu prác v súlade s technologickými predpismi a projektovou dokumentáciou. Tento odborník je poverený odsúhlasovaním rozsahu zrealizovaných prác a ich preberaním. Je dobré, ak má skúsenosti z podobných stavieb. Dôležité je, aby technický dozor vykonával jeden človek a nie skupina ľudí, ktorá si myslí, že tomu rozumie.
Postup pri realizácii
Pri realizácii obnovy bytového domu platí, že príprava mimo staveniska by mala byť tak kvalitná, aby samotná realizácia trvala čo možno najkratšie. Osvedčený postup pri realizácií diela:
– písomné odovzdanie staveniska zhotoviteľovi, viditeľne ho označiť ako stavenisko a zadefinovať komunikačné trasy pohybu pracovníkov zhotoviteľa. Potrebné je zdokumentovať východiskový stav a požiadať o zabranie verejného priestranstva,
– vedenie stavebného denníka, ktoré vyplýva zo Stavebného zákona. Záznamy doň vykonáva poverený zástupca zhotoviteľa (odborne spôsobila osoba – stavbyvedúci), štatutárny zástupca objednávateľa a stavebný dozor. V stavebnom denníku sa odsúhlasujú prevzatia jednotlivého zabrania a prác, ktoré v budúcnosti budú nedostupné alebo zakryté ďalšou vrstvou,
– uhrádzanie faktúr len za vykonané práce na základe odsúhlaseného súpisu prác,
– raz za čas (spravidla raz za dva týždne) kontrola stavu prác na stavbe za účasti zástupcu vlastníkov, stavebného dozoru a zhotoviteľa. Mala by slúžiť na oboznámenie sa zainteresovaných strán so stavom obnovy a s informáciami o ďalšom postupe,
– informovanie dotknutých vlastníkov o priebehu prác a o možných rizikách by mal zabezpečiť poverený zástupca vlastníkov bytov, (vypratanie lodžií a balkónov, riziko zatečenia pri rekonštrukcií strechy, sprístupnenie pivničných priestorov pre zateplenie stropu, zvýšená prašnosť pri búracích prácach a podobne),
– protokolárne odovzdanie diela so všetkými certifikátmi a uvedenou zárukou,
– vypratanie staveniska a uvedenie do pôvodného stavu,
– úhrada zadržiavanej čiastky po odstránení všetkých chýb a nedostatkov,
– hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy.
Kolaudácia s certifikátom
Posledným krokom k úspešne zrealizovanej obnove bytového domu je kolaudácia diela. V súčasnosti je spojená s vypracovaním energetického certifikátu, ktorý by mal preukázať, do akej miery bola obnova bytového domu úspešná z hľadiska energetickej úspornosti. Kvalitne rekonštruované bytové domy zvyčajne získajú zaradenie do C, výnimočne i do kategórie B.
Výsledkom by mal byť obnovený bytový dom a spokojní vlastníci bytov. Verím, že tieto naše skúsenosti Vám trošku pomohli v ďalšom rozhodovaní pri zveľaďovaní Vášho majetku.
Článok bol zverejnený v zborníku k seminárom S energiou efektívne v bytových domoch, ktoré sa uskutočnili v októbri 2011 v Žiline, Prešove, Banskej Bystrici a v Trnave v rámci projektu bezplatného energetického poradenstva ŽIŤ ENERGIOU.
