Autor: Ing. Peter Mančík, ENERMA, s.r.o.
Na čo by ste nemali zabudnúť pri obnove bytových domov? Ako vyjednávať s dodávateľom? A čo by nemalo chýbať v zmluve?
Revitalizácia (obnova) bytových domov je dnes témou preferovanou prakticky vo všetkých médiách. Spočiatku išlo len o úspory energií zateplením fasády, resp. strechy bytového domu. Dnes po približne 20-ročnom vývoji hovoríme aj o revitalizácii ostatných konštrukcií a technických zariadení a hlavne o predĺžení ich životnosti. Aj napriek tomu v súčasnej ekonomickej situácii je prioritou obyvateľov bytových domov (BD) zníženie spotreby energie.
Keď hovoríme o efektívnosti využívania energie v BD, musíme mať na mysli všetky druhy energie. Teda nie len energiu na vykurovanie, ako sa to bežne prezentuje. I keď táto potreba energie je dominantná, postupnými úpravami obalových konštrukcií objektu začínajú ísť do popredia aj iné druhy energie. Je to predovšetkým potreba energie na prípravu teplej vody a elektrická energia na prevádzku domu (výťahy, osvetlenie spoločných priestorov, prípadne exteriéru) a samozrejme na prevádzku bytu (zariadenia domácnosti, osvetlenie, PC a pod.)
Graf 1: Orientačné prerozdelenie potreby energie v typickom radovom bytovom dome T06B v jestvujúcom stave „PRED ÚPRAVOU“ obalových konštrukcií a „PO ÚPRAVE“ obalových konštrukcií na súčasné normové parametre.
Jednotlivé kroky od zámeru „niečo s domom urobiť“ až po kolaudáciu je možné zovšeobecniť do nasledujúceho postupu overeného už dvomi desaťročiami. Vychádza z mnohých pokusov a, bohužiaľ, i omylov ako aj vývoja technického poznania. Každý krok prináša svoje úskalia, ktorých podcenenie môže vyústiť až do havárií, v lepšom prípade do neustálych opráv.
Postup pri obnove bytových domov:
1. Nápad
Impulzom bývajú hromadiace sa poruchy v BD, vysoké účty za energiu, poznatky susedných BD z aplikácie revitalizácie a jej výsledkov. Tu stojí v popredí väčšinou obyvateľ (obyvatelia) domu a ich entuziazmus „niečo“ urobiť, aby sa odstránili negatívne skúsenosti pri používaní bytového domu.
2. Priority
Dôležitý krok, v ktorom je nutné stanoviť si aspoň základný rozsah revitalizácie a získať preň väčšinu vlastníkov. Skúsenosti hovoria, že ešte v žiadnom BD nad 15 bytových jednotiek sa nepodarilo získať podporu všetkých vlastníkov. V tomto kroku je vhodné vybrať spomedzi vlastníkov svojich zástupcov (mali by mať technické a ekonomické vzdelanie). Ich úlohou (i keď sa ukazuje, že nevďačnou) bude spolupráca s ostatnými účastníkmi výstavby a „osvetová“ činnosť v BD pri argumentácii o technických a ekonomických dopadoch revitalizácie na obyvateľov domu.
3. Získanie kompetentného odborníka
Tu je vhodné rozmýšľať o postupnom investovaní do skúseného odborníka, ktorý bude spoluorganizovať ďalšie kroky. Ak sa zástupcovia BD (aj napriek čiastkovým skúsenostiam zo stavebníctva) sami pokúšajú o odborné zásahy do prípravy a rozsahu projektu, nemusí to dopadnúť dobre. Je však dôležité, aby zvolení zástupcovia obyvateľov priebeh projektu, hoci laicky, kontrolovali. Na zabezpečenie stavebného dozoru je, podobne ako i v ďalších krokoch, vhodné hľadať špecialistov, s ktorými už majú skúsenosti iné bytové spoločenstvá a je možné získať o nich referencie. Nie je vhodné túto úlohu zveriť zástupcovi možného zhotoviteľa, pretože môže výrazne ovplyvňovať technické riešenia vo svoj prospech.
Tu je potrebné zo skúseností podotknúť, že všetky ďalšie body až po bod 9, vrátane tohto tretieho, bytové spoločenstvá zvyčajne zamietnu ako zbytočné plytvanie peniazmi. V tomto momente „pre urýchlenie“ celej prípravy oslovia realizátorské firmy, pozvú ich na obhliadku a požiadajú ich o ponuky. Následne dostanú ponuky, ktoré majú úplne odlišný pohľad i cenotvorbu, hovoria o nejakých m2 zateplenia a jeho cene. Nič nehovoria o možných dopadoch, náväznostiach na iné konštrukcie a zariadenia. Rozhodovanie o výbere dodávateľa je potom úplne subjektívne a mnohokrát práve tu začínajú problémy s kvalitou celej realizácie.
4. Vypracovanie zadávacích podmienok
Predurčuje rozsah projektovej prípravy ako aj možných dopadov v oblasti energetickej hospodárnosti. Z tohto dôvodu je vhodné určiť ich rozsah tak, aby pokrýval všetky obalové konštrukcie (obvodový a strešný plášť, výplne otvorov, ochladzované podlahy) aj konštrukcie v styku s exteriérom (balkóny, lodžie, predsunuté vstupy a schodištia, okapné chodníky a pod.). Obalové konštrukcie možno riešiť v alternatívach (hrúbky tepelných izolantov, zasklenie okien a podobne). Pri alternatívnych riešeniach je potom vhodné rozdeliť projekt na etapu štúdie s orientačnými prepočtami a samotný realizačný projekt. Vypracovanie realizačného projektu v alternatívach je väčšinou zbytočným nákladom.
5. Výber projektanta
Je ďalším kľúčovým bodom. Podobne ako stavebný dozor aj projektant a dodávateľ musia mať skúsenosti s revitalizáciou. Aj tu je dobré mať referencie (najlepšie z viacerých stavieb). Prax tu hrá dôležitú úlohu nielen pri diagnostike objektu, ale aj pri prípadnom spresnení zadávacích podmienok. Skúsený kolektív projektantov (stavebný konštruktér, stavebný fyzik, špecialista požiarnej ochrany, statik, architekt, prípadne ďalší špecialisti) vie zhodnotiť riziká a pripraví projekt, ktorý prejde stavebným povolením hladko a bez výhrad. Je vhodné žiadať od projektanta aj inžiniersku činnosť pri vybavení stavebného povolenia. Výhodou je, že odpadne komunikácia investora s dotknutými organizáciami a prípadné „naháňanie“ projektanta na dopracovanie dokumentácie. Cenové rozdiely pri výbere projektanta síce hrajú úlohu, ale dopady lacného (mnohokrát rozhodne rozdiel v cenách 100 €) a neskúseného projektanta predurčujú problémy pri výbere dodávateľa (nejednoznačnosť projektu), resp. pri samotnej realizácii (napr. vlastná tvorivosť dodávateľa pri neriešených detailoch).
6. Vypracovanie projektovej dokumentácie
Nenechávajte bez odborného dohľadu. Úlohou projektanta nie je len nakresliť „čiaru zateplenia“ do výkresov, ale oveľa cennejšie sú jeho rady a pohľady na revitalizáciu z iného uhlu a skúsenosti z realizácie predchádzajúcich projektov. Je dôležité v súčinnosti s projektantom projekt pri spracovaní kontrolovať vybratým odborníkom (bod 3), resp. i zástupcami investora (spoločenstva). Výsledkom projektu musí byť jednoznačná výkresová dokumentácia i jednoznačný, úplný a podrobný orientačný rozpočet a výkaz výmer, v ktorom sú presne špecifikované stavebné a montážne práce a dodávky stavebných materiálov a použitie strojov a zariadení, ich merné jednotky a množstvo. Tieto prvky definitívne potvrdia možnosť realizácie v plánovanom rozsahu, resp. sa pristúpi k rozplánovaniu výstavby na etapy podľa možností financovania. Tu dochádza k častým chybám pri komunikácii s projektantom, ktorý nemá jednoznačne stanovený rozsah projektu či kvôli podceneniu zadávacích podmienok, kontroly projektanta, alebo meniacich sa názorov investora. Výrazne sa to prejaví, ak vyššie uvedené kroky neboli pripravené v súčinnosti s odborníkom na revitalizáciu. Výsledkom môže byť projekt, ktorý nerieši problémy BD, respektíve ich rieši len čiastočne a neekonomicky.
7. Prehodnotenie priorít a naplánovanie etáp
Jedná sa o krok, v ktorom sa overia aktuálne možnosti financovania a prípadne sa naplánujú etapy výstavby podľa možností financovania. Úskalie plánovania etáp je v potrebe dôsledne rozdeliť projekt a výkaz výmer. Väčšinou sa niektoré postupy prelínajú a je nutný spätný zásah do projektu. Samozrejme aj pri ideálnom stave je vždy naplánovaná výstavba na etapy o niečo finančne náročnejšia ako súvislá výstavba. Financovanie sa väčšinou skladá z viacerých zdrojov. Tieto zdroje je potrebné prvotne prehodnotiť už pri spracovaní zámeru. Je to z dôvodu, že ak sa bude požadovať financovanie zo Štátneho fondu rozvoja bývania, z Vládneho programu zatepľovania, resp. žiadať dotácia na odstránenie systémových porúch napr. balkónov, je potrebné pripraviť projektovú dokumentáciu už pred skončením kalendárneho roka. Väčšinou je potrebné požiadať o dotáciu, resp. pôžičku, hneď začiatkom nového roka.
8. Výber stavebného dozoru (SD)
Niekedy je to veľmi podceňovaný krok. SD musí jednoznačne ctiť schválený projekt. V ideálnom prípade by mal byť prítomný už pri stanovení zadávacích podmienok, resp. spracovaní projektu. SD často vykonáva niekto z daného spoločenstva alebo z organizácie správcu domu, resp. ich blízky kamarát. Výsledkom býva nezhoda s dodávateľom, pretože presadzuje až neadekvátne záujmy vlastníkov domu a „drobné zmeny“, ktoré by ešte obyvatelia požadovali doriešiť. Druhým extrémom býva jeho „rozhádanie“ sa s časťou obyvateľov BD. Preto je výber SD vhodné riešiť podobne ako pri projektantovi, teda len na základe referencií už vykonaných revitalizácií BD a názoru správcov, respektíve zástupcov SVB na jeho činnosť. Až v druhom rade je potrebné prihliadať na cenu vykonávaného SD. Aj preto, že SD priamo kontroluje a dohliada na práce a samozrejme aj fakturáciu. Po jeho výbere musí aj kontrolný orgán akceptovať jeho zodpovednosť. Nie je možné, aby došlo pri jeho výkone ku kolektívnemu odsúhlasovaniu prác a faktúr!
9. Výber zhotoviteľa
Dôležitosť tohto bodu si každý uvedomuje, a predsa v ňom vznikajú zásadné pochybenia. Je to najmä z dôvodov šetrenia finančných prostriedkov. Vhodné je vyberať dodávateľa stavebných prác po jasnom stanovení financovania a naplánovaní etáp. Veľmi odporúčam prizvať k výberu dodávateľa projektanta aj SD. Ich pohľad je predsa len iný a poradné slovo a skúsenosti môžu zabrániť výberu problémového dodávateľa. Podklady pre výber musia obsahovať jasnú projektovú dokumentáciu a výkaz výmer. Nie je vhodné rozoslať výkazy výmer na ocenenie rôznym dodávateľom bez projektovej dokumentácie. Prikláňam sa k tomu, aby každý zúčastnený dodávateľ vykonal aj obhliadku stavby. Vyhne sa tým neskorším problémom napr. pri zariadení staveniska, kolízie zelene s lešením a pod. Dôležitými kritériami sú najmä:
a) referencie – z revitalizácie bytových objektov, prípadne odstraňovania systémových porúch a pod. Je dobré referencie (minimálne u vybratého dodávateľa) preveriť osobne u správcu BD. Veľakrát sa prišlo na to, že dané domy dodávateľ nerealizoval, alebo mal na nich len okrajový podiel.
b) doba výstavby, počet vyškoleného vlastného personálu na daný zatepľovací systém – nie je to najdôležitejšia požiadavka, ale poukazuje na skúsenosť dodávateľa. Sú rôzne firmy, ktoré nemajú svojich zamestnancov a prenajímajú si pracovníkov, ktorí sú práve vtedy voľní. Dôsledok vo forme nedostatočnej kvality prác väčšinou nenechá na seba dlho čakať.
c) licencia na realizáciu daného zatepľovacieho systému.
d) cena – mala by korešpondovať s dodaným výkazom výmer a s prípadným doplnením „pod čiarou“ o práce, ktoré dodávateľ predpokladá podľa obhliadky a projektovej dokumentácie a myslí si, že nie sú uvedené v poskytnutom výkaze výmer. Minimálne jednotkové ceny musia byť nemenné počas celej výstavby. Môže sa vyskytnúť problém so stanovenými výmerami. Potom je jediné schodné riešenie robiť odpočet, resp. extra práce podľa schválených jednotkových cien. Je zrejmé, že pre každého investora je cena rozhodujúca, ale je nutné zvažovať i ostatné uvádzané parametre. V praxi sa občas víťazná firma s najnižšou cenou po prevzatí zálohy stratila v polovici výstavby.
e) záručná doba – dôležitá, ale pokiaľ výrazne prevyšuje päť rokov, je zrejmé, že firma chce za každú cenu vyhrať. Lepšou orientačnou hodnotou je výpis z obchodného registra, ktorý ukazuje na vývoj a dlhodobú stálosť firmy.
10. Zmluva o dielo
Je výsledkom všetkých predchádzajúcich krokov. Vyššie uvedené poznámky je potrebné zahrnúť aj do zmluvy o dielo (ZoD). Jej nedeliteľnou súčasťou musia byť aj prílohy s oceneným výkazom výmer (prípadne aj s dodatkami „pod čiarou“) a projektová dokumentácia. Vyhnete sa tým prípadným konfliktom o rozsahu diela. Určite je potrebné priložiť aj harmonogram prác so stanovením sankcií pri nedodržaní kľúčových termínov (napr. ukončenie jednej fasády, ukončenie sanácie systémových porúch balkónov, ukončenie výmeny okien a pod.). Ďalšou prílohou by mal byť kontrolný a skúšobný plán, ktorý stanovuje preberanie a skladovanie materiálu a kontrolu presnosti jednotlivých prác. Taktiež je vhodné dohodnúť dodržiavanie a zodpovednosť dodávateľa za bezpečnosť práce a prípadné sankcie za hrubé porušenia BoZP. Podobne je vhodné riešiť aj likvidáciu všetkého odpadu do vlastných kontajnerov a nie do kontajnerov určených na komunálny odpad obyvateľov domu. Zmluva by mala obsahovať i dohodu o použití priestorov v dome, a priľahlých priestorov a systém merania energie (voda a elektrina). Nemej dôležité je i stanovenie platobných podmienok. Zálohy na práce nie je vhodné poskytovať. Pre objektívnosť je nutné pripomenúť, že potom by mala byť splatnosť faktúr „slušných“ 14 dní. Ďalšou vhodnou „motiváciou“ pre dodávateľa je riešiť aj zádržné po kolaudácii stavby. Bežne to býva 10%, z ktorých sa po prvom roku záruky vyplatí 5% a po druhom ďalších 5%. Je to účinná prevencia pre prípad, ak by firma mala úmysel neodstraňovať nedorobky a skryté nedostatky.
11. Realizácia stavby
Ak si SD plní svoju funkciu zodpovedne, zabezpečí všetky základné dohody vyplývajúce zo zmluvy, správcovi zostane len kontrolná úloha. Nevyhnutné je, aby bolo stavenisko písomne prevzaté od investora dodávateľom a zavedený stavebný denník. Pri kvalitnej príprave je táto časť o sledovaní krokov predpísaných projektovou dokumentáciou a technickými a technologickými predpismi. Tieto jednoduché konštatovania však prinášajú hlavne pri nekvalitnom dodávateľovi množstvo konfliktných situácií, pri ktorých sa dodávateľ snaží zjednodušovať predpísané technologické postupy a kontroly, nahrádzať materiály a pod. Samostatnou kapitolou je dodržiavanie bezpečnosti pri práci a zabezpečenie pracovníkov, ktorí pracujú vo výškach a s elektrickým náradím. Dôležitou súčasťou je zabezpečenie bezpečnosti obyvateľov domu pri prácach, najmä nad vchodom do objektu. Tu sa preukáže skutočná schopnosť odborníka na stavebný dozor riešiť problémy a šetriť peniaze investora. Nezastupiteľnú úlohu tu má aj autorský dozor projektanta, ktorý má právo riešiť spolu so SD kvalitu a prípadné nepredvídateľné situácie pri výstavbe. Spolupráca určeného tímu zástupcov obyvateľov bude spočívať, okrem overenia realizovaných prác, najmä v koordinácii pri uvoľňovaní balkónov pri ich sanácii, resp. uvoľňovaní pivníc, pri zateplení stropov technického podlažia a pod.
12. Prebratie stavby investorom
Robí sa zväčša až po ukončení všetkých prác. Niekedy je vhodné prebrať časť stavby (po sanácii balkónov, alebo zateplení suterénov a pod.) No nie je vhodné preberať od dodávateľa len časť stavby napríklad po zateplení jednej fasády. vtedy stačí dôsledne vykonať úkony podľa skúšobného plánu, medzi ktoré patrí okrem iného kontrola vzhľadu a rovinatosti a predtým samozrejme kontrola kotvenia. Pri preberaní musí dodávateľ predložiť všetky atesty, revízie a projekt skutočného vyhotovenia stavby. Okrem iného musí napríklad stavenisko uviesť do pôvodného stavu
13. Kolaudácia
Je vhodné dohodnúť si jej zabezpečenie so špecialistom na stavebný dozor, aj keď to nie je priamo jeho náplňou. Má k tomu všetky doklady z preberacieho konania s dodávateľom. Navyše je potrebné zabezpečiť energetický certifikát, ktorý by mal dokladovať aktuálnu hodnotu potrieb energie na vykurovanie a prípravu teplej vody. Po kolaudácii je vhodné vykonať záverečné vyúčtovanie aj za účasti SD a zabezpečiť informovanie obyvateľov o používaní jednotlivých sanovaných konštrukcií i bytov (napr. o pomerne nízkej pevnosti zatepľovaných konštrukcií, pravidelnom čistení strešných vtokov, sledovaní detailov ukončenia zatepľovacích systémov na balkónových doskách, používaní termoregulačných ventilov alebo o nutnosti pravidelne krátko, ale intenzívne vetrať a pod.).
14. Vyhodnotenie prínosov revitalizácie
Hodnotenie je možné realizovať až po určitom čase, spravidla po ďalšej zimnej sezóne. Preto je vhodné mať vysledované parametre spotreby energie pred revitalizáciou (oddelené potreby pre vykurovanie a prípravu teplej vody). Vhodné je získať od SHMÚ, alebo od dodávateľa tepla, aj priemerné teploty počas vykurovacích období, aby bolo porovnanie medzi zimnou sezónou pred revitalizáciou objektu a po nej objektívne. Takto je reálne možné aj vyhodnotiť predpokladanú návratnosť vložených prostriedkov.
Na záver je nutné podotknúť, že vyššie uvedené kroky vyplývajú z dlhoročných skúseností s obnovou bytových domov. I keď sa niektoré kroky môžu zlúčiť, nie je vhodné ich obsah vynechať – preskočiť, pretože takmer s istotou sa toto „urýchlenie“ odrazí v ďalšom priebehu výstavby. Nedeliteľnou súčasťou prípravy stavby je i potrebná spolupráca s bankovou inštitúciou, ktorá zabezpečí úver so stabilným a nemeniacim sa úrokom.
Následným krokom po realizácii obnovy – zateplení stavebných konštrukcií – je nevyhnutné preregulovanie vykurovacej sústavy.
Záverečnou poznámkou je, že akékoľvek úpravy, či už technických zariadení budov, alebo konštrukcií sa minú účinkom, pokiaľ používatelia bytov neprispôsobia svoje zvyklosti a spôsoby novému stavu. Je neustále potrebné informovať ich o spôsoboch vetrania a kúrenia a užívaní technických zariadení či už v dome, alebo v bytoch.
Článok bol zverejnený v zborníku k seminárom S energiou efektívne v bytových domoch , ktoré sa uskutočnili v apríli, máji a júni 2011 v Košiciach, Poprade, Nitre a v Trenčíne v rámci projektu bezplatného energetického poradenstva ŽIŤ ENERGIOU.