Skoč na obsah Skoč na menu
SIEA - Slovenská inovačná a energetická agentúraSIEA - Slovenská inovačná a energetická agentúra Úvod | O SIEA | Kontakty | Médiá | Mapa stránok | Textová verzia | English
SIEA - Slovenská inovačná a energetická agentúra - Bezplatné<br/>poradenstvoSIEA - Slovenská inovačná a energetická agentúra - Bezplatné<br/>poradenstvo

Úvod / Hlavné menu / Bezplatné poradenstvo / Aktuality / Semináre pre bytové domy - jeseň 2011

fb_logo

Čo netreba podceniť pri revitalizácii bytového domu?


Autor: Ing. Jarmila Kaššová, Master Consulting, s.r.o.

O revitalizácii alebo tiež obnove bytových domov sa na Slovensku hovorí už takmer 20 rokov. Ale ani stovky zverejnených publikácií, návodov, zoznamov chýb, či dostatok kvalitných výrobkov a spoľahlivých dodávateľov nezabezpečia bezchybnú obnovu bytového domu.

Predmetom tejto prednášky nie návod, ako správne zatepliť bytový dom. Tí, ktorí už na zatepľovaní domov participovali vedia, že oveľa podstatnejšie je pre zástupcov domov poznať, ako si overiť a vybrať dodávateľov, čo od nich možno očakávať, aké otázky im treba už na začiatku klásť, čo je pri rokovaniach samozrejmosťou a čo signalizuje budúce problémy.

 

Je naivné si myslieť, že všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v akomkoľvek bytovom dome sa bez výhrad zhodnú na tom, že ich bytový dom je potrebné revitalizovať. Ale pod vplyvom technického stavu domu alebo okolia sa skôr či neskôr nájdu jednotlivci, ktorí sa myšlienkou obnovy bytového domu začnú zaoberať.

 

Tento „štartovací bod“ je nesmierne dôležitý pre ďalšie pokračovanie celého procesu. Ak takýto jednotlivec alebo skupinka ľudí dokážu ostatných spoluvlastníkov bytového domu „nahovoriť“ na odsúhlasenie revitalizácie domu, proces môže začať. Akým smerom sa bude uberať záleží na množstve faktorov a výbere z možných riešení a ponúk.

 

Analýzou skúseností, úspešných koncov, ale aj nesprávnych rozhodnutí, je možné postup rozdeliť do nasledujúcich krokov:

1. Určenie rozsahu obnovy
Kto rozhoduje o tom, čo všetko je možné a nutné v dome obnoviť? Vlastníci, správca, stavebný dozor, projektant alebo dodávateľ?

Ak vo vašom bytovom dome býva projektant pozemných stavieb alebo architekt a má skúsenosti s projektovaním významnej obnovy budov, váš dom je už asi zateplený. Ak nebýva, čo je pravdepodobnejšie, vyvstáva otázka, na koho sa na začiatku obrátiť? Keď sa už debata o „zatepľovaní“ rozbehne, medzi obyvateľmi sa často nájde ten, kto má kamaráta a ten už kdesi v susednom meste zateplil nejakú bytovku. Zavoláme ho a on nám povie, čo treba urobiť a za koľko. Je veľmi málo pravdepodobné, že tento človek bude ovládať technické normy z oblasti stavebníctva, dokáže posúdiť stav konštrukcií a detailov a navrhne optimálne riešenie obnovy budovy, vrátane odstránenia porúch. Aj keby ste oslovili dve či tri realizačné firmy, aby rovno predložili rozsah a cenu stavených prác, nikdy by ste nevedeli porovnať, ktorá ponuka je pre váš konkrétny dom lepšia. Každá z týchto firiem by spravila svoj vlastný odhad potrebného materiálu a nevyhnutných prác.

 

Stanoviť rozsah obnovy bytového domu jednoznačne prislúcha len autorizovanému projektantovi. Trh ponúka množstvo inžinierov a architektov. Ako si teda správne vybrať?

dom_omietka_Kassova_259.jpg

Typickým príkladom býva, že stav pôvodnej fasádnej omietky je natoľko nevyhovujúci (opadané časti, bez súdržnosti s podkladom), že vyžaduje pred nanesením jednotlivých vrstiev odstránenie a vyspravenie podkladu, čo však projektant spomenie v správe pár slovami a v rozpočte na túto položku „zabudne“. Ak si tento nedostatok nevšimnú ani firmy, ktoré na stavebné dielo pripravia cenovú ponuku, problém „vyskočí“ až po zahájení stavebných prác.

 

Kontakt na odborníkov – projektantov významnej obnovy bytových domov - môžete získať na stavebnom úrade v mieste bydliska. Pracovníci vydávajúci stavebné povolenia určite uvedú niekoľko mien, či názvov projekčných firiem. Môžete sa tiež pokúsiť „vygoogliť“ nejaké kontakty na internete, obrátiť sa na inžiniersko-konzultačnú spoločnosť alebo sa obrátiť na správcov bytových domov.

 

Ak si chcete vybrať spomedzi viacerých projektantov, je potrebné, aby ste im zadali jednotné požiadavky. Nebojte sa ich spýtať na počet projektov významnej obnovy bytových domov, ktoré majú za sebou. Nechajte si uviesť referenčné stavby, vrátane kontaktov na zástupcov vlastníkov. V cenových ponukách by mal byť uvedený, okrem ceny, aj rozsah dokumentácie, rozsah autorského dozoru či lehota vypracovania dokumentácie.

 

Ubezpečte sa, že projektová dokumentácia bude, okrem výkresovej časti, obsahovať aj komplexné tepelnotechnické posúdenie stavebnej konštrukcie, projekt organizácie výstavby, projekt požiarnej ochrany, návrh farebného riešenia pohľadových konštrukcií, posúdenie statického riešenia v rámci odstránenia systémových porúch a výkaz výmer stavebných prác a materiálov. Hoci je samotná projektová dokumentácia dielom viacerých projektantov špecialistov, vždy ju musí zastrešiť jeden odborník, t. j. projektant alebo architekt.

 

Nespoliehajte sa na to, že ušetríte, ak kúpite hotový projekt pripravený pre rovnaký dom. Každá stavba je špecifická a rôzne sú aj predstavy vlastníkov o optimálnom riešení detailov. Aj preto sa niekedy vyplatí vyzvať vlastníkov, aby spísali a prípadne fotograficky zdokumentovali, akým spôsobom sa nedostatky na vonkajšom plášti budovy prejavujú v ich konkrétnom byte. Na najväčšie problémy môžete projektanta vopred upozorniť.

 

Od projektantov, ktorí dokumentáciu zostavia od stola alebo obhliadku vybavia za 15 minút, však nečakajte kvalitné podklady. Dôsledky chýb pri projektovaní sa odstraňujú len ťažko. Stáva sa, že projektant navrhne riešenie detailov, ktoré nevyhovuje, prípadne uvedie nesprávne údaje vo výkaze výmer alebo opomenie niektorý technologický krok. V situácii, keď realizačné firmy vypracujú cenovú ponuku podľa takéhoto nedokonalého projektu a vy vyberiete víťaza, ktorý až pri realizácii zistí problém, ťažko ho presvedčíte, že cenu nemožno dodatočne zvýšiť.

 

Keď držíte v rukách vypracovanú projektovú dokumentáciu, viete ktoré revitalizačné opatrenia sú potrebné vykonať a viete koľko peňazí to zhruba bude stáť.

2. Získanie potrebných povolení
Ako postupovať v zmysle stavebného zákona tak, aby bolo všetko vybavené bez problémov a včas?

 

Zástupca bytového domu musí na príslušnom stavebnom úrade požiadať o vydanie stavebného povolenia, prípadne ohlásiť stavebné úpravy. Postup stavebných úradov v rôznych mestách Slovenska sa v tomto značne odlišuje. Zatiaľ, čo v niektorých mestských častiach Bratislavy bude postačovať „Ohlásenie stavebných úprav“, v mestách ako je Banská Bystrica, či Zvolen, musíte vypísať „Žiadosť o stavebné povolenie“. V obidvoch prípadoch je však nutné predložiť kompletnú projektovú dokumentáciu, list vlastníctva, výrez z katastrálnej mapy a písomný súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov s rozsahom stavebných prác.

 

Zoznam ďalších potrebných stanovísk a vyjadrení môže byť rôzny. Odporúčame požiadať o vyjadrenie Hasičský a záchranný zbor SR. Vyžaduje sa aj súhlas, či už hlavného architekta mesta alebo odboru územného plánovania k farebnému riešeniu navrhovanej obnovy bytového domu, vyjadrenie obvodného úradu životného prostredia a prípadne stanovisko pamiatkového úradu, ak Váš obytný dom stojí v pamiatkovej zóne mesta.

zateplenie_Kassova_259.jpg

Odlišné farebné riešenie na jednom bytovom dome, ktorý „spravuje“ niekoľko SVB.  Príklad je z mesta, kde stavebný úrad nevyžaduje odsúhlasenie farebného riešenia zateplenej fasády.

 

Na získanie potrebného stavebného povolenia alebo súhlasného stanoviska k ohláške je nevyhnutné počítať s časovým horizontom približne 2 až 3 mesiace. Termíny vyplývajú z postupnosti stavebného konania stanovenej v stavebnom zákone.

 

POZOR – návrh novely stavebného zákona sprísňuje sankcie za uskutočňovanie stavieb bez patričných povolení. Dokonca schválená novela trestného poriadku zavádza v tejto súvislosti trest odňatia slobody.

3. Výber spôsobu financovania
Zabezpečiť zdroje na komplexnú a systémovú obnovu sa oplatí, hoci práve výber spôsobu financovania býva často problematickým.

bytovka_Kassova_259.jpg

Bytový dom, ktorého 3/4 bytov sú v správe správcovskej spoločnosti a 1/4 bytov zastupuje spoločenstvo vlastníkov bytov. Pri revitalizácii strešnej krytiny sa vlastníci bytov museli dohodnúť a strecha bola zateplená a obnovená na základe jedného projektu spolu so štítovými stenami. Severnú fasádu zateplili neskôr jednotným systémom, ale pri zatepľovaní južnej fasády sa už nedohodli a tak jedna časť zostala „zatiaľ“ neobnovená.

 

Nezriedka sa plánovaná obnova preruší alebo posunie z dôvodu nemožnej dohody aspoň 2/3 vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súhlas dvoch tretín vlastníkov je podmienkou pri súčasnom, najčastejšie využívanom spôsobe financovania revitalizácie bytového domu prostredníctvom komerčného úveru.

 

Ponúkajú sa tiež možnosti využitia štátnych zdrojov z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) alebo prostriedkov určených na odstránenie systémových porúch. Získať financie z týchto zdrojov je „beh na dlhé trate“ a znamená kompletnú prípravu požadovaných podkladov a splnenie všetkých stanovených požiadaviek.

 

ŠFRB ponúka, v rámci podpory na účel obnovy bytovej budovy alebo zateplenia bytovej budovy, úver s 1 % ročným úrokom a lehotou splatnosti max. 20 rokov. Podmienkou je, aby mal bytový dom k dispozícii 20 % vlastných finančných zdrojov. Žiadosť sa podáva prostredníctvom mestského úradu v sídle okresu, pričom táto musí obsahovať všetky požadované prílohy, okrem dvoch – zmluva so zhotoviteľom diela a licencia zhotoviteľa. Tieto doklady predloží žiadateľ po oznámení, že jeho žiadosť vyhovuje, resp. pri prvom čerpaní úveru.

 

Dotácie určené na odstránenie systémových porúch prideľuje Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR na základe posúdenia a obodovania žiadostí doručených medzi 15. januárom a 28. februárom v kalendárnom roku. Tu je podmienkou, aby projekt obsahoval odborný posudok preukazujúci existenciu systémovej poruchy vypracovaný autorizovanou osobou. Dotácie sú nenávratné a poskytujú sa do výšky30 % alebo 50 % oprávnených nákladov (podľa druhu poruchy). Žiadateľ musí predložiť doklady, že má zabezpečené financie na zvyšné náklady. Zmenou oproti minulým pravidlám v rámci štátnych podpôr je, že požiadať o dotáciu na odstránenie systémových porúch môže len bytový dom, ktorému ešte nebola poskytnutá podpora zo ŠFRB.

 

Niektoré bytové domy sa vybrali cestou postupnej obnovy bytového domu pomocou vlastných finančných zdrojov, ktoré v určitých časových horizontoch nasporili. Ak týmto spôsobom začali pred viac ako 10-timi rokmi, je možné s určitosťou prehlásiť, že na takomto bytovom dome sa strieda viacero rôznych technológií a stavebné práce zaručene vykonávali rôzne firmy. Pri takomto spôsobe obnovy je len ťažko možné spoliehať na záruky a možné otázky, či staronové materiály strhnúť alebo opraviť sú nepríjemné. Týmto problémom sa vyhnete pri komplexnej obnove bytových domov. Tá by mala zahŕňať zateplenie strechy a obvodového plášťa, zateplenie stropu nad nevykurovanými priestormi, výmenu okien a dverí, vyregulovanie vykurovacej sústavy a v prípade potreby aj ďalšie opatrenia, ako je výmena rozvodov teplej a studenej vody, rozvodov plynu či výmena alebo rekonštrukcia výťahov.

4. Výber zhotoviteľa stavebného diela
Neostýchajte sa pýtať, preverovať a kontrolovať

Odporúčame osloviť a získať cenové ponuky minimálne od piatich stavebných firiem. V praxi sa totiž osvedčilo pravidlo, že ak je niektorá z ponúk výrazne lacnejšia alebo drahšia, treba ju vylúčiť už v prvom kole výberu.

 

V žiadosti o vypracovanie cenovej ponuky by ste mali požadovať od zhotoviteľov všetky informácie, ktoré môžu ovplyvniť vaše rozhodnutie. Zároveň by ste si mali zostaviť kritériá, ktorým podľa vašich priorít priradíte body.

 

V žiadnom prípade by nemala byť rozhodujúca len cena za uvedené práce. Možno je pre váš dom podstatné, ako rýchlo budú práce vykonané. Pri výbere dodávateľa venujte pozornosť predovšetkým skúsenostiam s požadovanými prácami. Každá firma uchádzajúca sa o stavebnú zákazku uvádza prehľad svojich referenčných stavieb. Je dobré si vytipovať podobné bytové domy, prípadne podobné použité technológie a namieste, v teréne si vykonané práce pozrieť.

 

Samozrejmosťou musí byť, že firme bola vydaná licencia na zatepľovacie práce s použitím konkrétneho zatepľovacieho systému na určité časové obdobie. No oplatí sa overiť si, či toto obdobie ešte plynie. Firma by mala disponovať vlastnými zariadeniami a prostriedkami. Oplatí sa opýtať, koľko pracovníkov má zaškolených priamo výrobcom zatepľovacieho systému, koľkí z nich budú pracovať na vašej stavbe a v akom režime.

bytovka_lesenie_Kassova.jpg

Po podpise zmluvy o dielo firma postavila lešenie. Po troch mesiacoch bez ďalšej aktivity oznámil konateľ, že má finančné problémy, a že od zmluvy odstupuje. Opäť sa robil výber ďalšej firmy, ktorá však práce mohla začať vykonávať až v ďalšom roku.

 

Je takisto obozretné sa zaujímať, či firma nemá dlžoby voči štátnym inštitúciám. Potenciálneho realizátora môžete požiadať aj o predloženie potvrdenia z banky (v ktorej má vedený podnikateľský účet), že nie je v exekučnom konaní. Takáto firma by s veľkou pravdepodobnosťou mala značné problémy dokončiť stavebné práce včas, a tým dodržať predpísanú kvalitu. V žiadosti o vypracovanie cenovej ponuky sa nezabudnite spýtať na záručné podmienky, výšku penále pri nedodržaní časového harmonogramu a prípadné určenie zádržnej čiastky, ktorú uhradíte až po odstránení všetkých chýb a nedorobkov.

 

Neváhajte všetky tieto detaily požadovať od potenciálnych dodávateľov už v žiadosti o vypracovanie cenovej ponuky. Ak sú k dispozícii, ponuky možno ľahšie porovnať. Informácie zástupcom vlastníkov pomôžu aj pri vytváraní zmluvy. V každom prípade je však dôležité dať obsah zmluvy skontrolovať právnikovi, ktorý má s podobnými zmluvami skúsenosti.

5. Výber stavebného dozoru
Kvalitný stavebný dozor často dokáže „sám seba zaplatiť“ ušetrením financií, o ktoré by bez kontroly mohla byť neprimerane zvýšená cena diela zhotoviteľom stavby

 

Odborne spôsobilá osoba vykonávajúca stavebný dozor je podstatnou „barličkou“, o pomoc ktorej sa obyvatelia revitalizovaného bytového domu môžu oprieť.

 

Ideálne je, keď dozerá už na stanovenie kritérií pri výbere realizátora, prípadne aj na posudzovanie predložených ponúk. Určite by táto osoba mala byť nezávislá od zhotoviteľa stavby. Samozrejmosťou by malo byť doloženie platného oprávnenia na výkon činnosti stavebného dozoru. Aj v tomto prípade si treba overiť skúsenosti s „dozorovaním“ stavebnej činnosti pri obnovách bytových domov.

 

Povinnosťou stavebného dozoru je dohliadať na realizovanie prác, priebežne kontrolovať kvalitu častí systému, ktoré sú následne „prekrývané“ ďalšími vrstvami, kontrolovať záznamy v stavebnom denníku, ktoré vedie zhotoviteľ stavby, kontrolovať faktúry a rozpis vykonaných prác a zhromažďovať dokumentáciu potrebnú ku kolaudácii stavebného diela.

 

balkon_strop_Kassova.jpg balkon_strop2_Kassova.jpg

Vrstva s polystyrénom v hrúbke 6 cm rok po zateplení domu spadla ako monolitný celok pár minút po tom, čo majitelia balkón opustili. Ukázalo sa, že polystyrénové bloky neboli pripevnené kotvami.

6. Kolaudácia a energetický certifikát
Peniaze investované do kvalitného špecialistu na stavebný dozor oceňujú bytové domy aj počas odovzdávania diela a pri rokovaní o odstránení chýb a nedorobkov

parapeta_Kassova.jpg

Spôsob napojenia zateplenia a oplechovania v mieste okenného parapetu je funkčne aj vzhľadovo nevyhovujúci.

 

Samozrejmou bodkou za stavebnými prácami na zatepľovaní by malo byť vyregulovanie vykurovacej sústavy, teda jej prispôsobenie novým požiadavkám na zabezpečenie tepla.

 

Posledným krokom pred podaním žiadosti o kolaudáciu je zabezpečenie vystavenia energetického certifikátu na revitalizovaný bytový dom. Opäť, aj táto činnosť sa riadi zákonnými predpismi a normami. Vystaviť energetický certifikát môže len oprávnená osoba na základe vstupných informácií, projektu a posúdení uskutočnených tepelnotechnických zmien.

 

Praktický význam zateplenia ukáže už najbližšie vyúčtovanie nákladov na teplo. Kvalitu odvedených prác preverí počasie a čas. Prvý test prichádza už s prvým prívalovým dažďom. Niektoré chyby sa odhalia po sezónne, či dvoch. Zvyčajná záruka na takéto stavebné práce sa pohybuje okolo 5 rokov.

Článok bol zverejnený v zborníku k seminárom S energiou efektívne v bytových domoch , ktoré sa uskutočnili v októbri 2011 v Žiline, Prešove, Banskej Bystrici a v Trnave v rámci projektu bezplatného energetického poradenstva ŽIŤ ENERGIOU.




 
 
© 2018 Slovenská inovačná a energetická agentúra | webmaster@siea.sk | Úvod | Podmienky používania | Pripomienky k stránke
webdesign a redakčný systém
Prehliadaním stránky vyjadrujete svoj súhlas s používaním súborov cookies (viac info).